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SOHO中国因何售卖外滩金融中心?

2015-09-25 09:52:05作者:来源:中国经营网 浏览:
   
摘要潘石屹回应称,“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目,这个解释是错误的。我们在上海投资近500亿,占SOHO总量75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大 北京,达到两地平衡。 SOHO是北京上海最大写字楼开发商,拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”

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   日前,SOHO中国将此前与复星互不相让的上海外滩8-1地块项目50%的股权出售给复星的消息引发外界关注。从四年前的“由卖转租”到今天的“投资转持有”,这家成立于1995年的企业似乎一直在追求改变。那么,SOHO中国因何售卖外滩金融中心股权呢?答案或许要从2012年8月份SOHO中国宣布转型谈起。

  放弃外滩地王股权

论道网  SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)重组的公告》称,将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组。重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权,这场旷日持久的上海外滩地王之争终于以SOHO中国的“服软”告终。

论道网  据澎湃新闻报道,外滩金融中心总建筑面积约42万平方米,整体规划南、北两大区,包含两栋高达180米的双子塔。SOHO中国公告称,海之门以代价人民币84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权。出售股权同时,海之门将会对股东贷款进行重组。

  根据公告,海之门向SOHO中国间接全资附属公司上海长升投资管理有限公司清偿贷款人民币31.05亿元,以及应付利息人民币14.8亿元。总额约45.85亿元。作为拥有海之门50%股权的复星中国则将获得归还的股东贷款40.37亿元。重组完成后,复星国际将会拥有外滩项目的全部股权,而SOHO中国则正式退出。

论道网  值得一提的是,外滩项目两大股东之间的纠纷已接近4年时间。外滩8-1地块即黄浦区小东门街道574及578地块,占地面积45472平方米。2010年,上海证大集团斥资92.2亿元买入这幅土地。

论道网  2011年11月,上海证大以95.7亿元的价格,将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司,出售给海之门。彼时,海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海盘石分别持有50%、35%、10%和5%股权。

  2011年底,SOHO中国宣布斥资40亿元,从上海证大、绿城、上海盘石手中,购得海之门50%股权。但是,持有海之门另外50%股权的复星认为,该公司对海之门剩余股权有优先认购权,但上海证大、SOHO中国和绿城中国对此持有异议。双方此后“口水”不断,直至升级为民事诉讼。

  2013年4月24日,上海第一中级人民法院裁定原告复星集团胜诉。当天,SOHO联合绿城、证大再次提出上诉。至今,二审法庭宣布调解后仍未有结果。

  2014年10月15日,复星宣告,外滩金融中心结构封顶。整个项目的总投资(含地价)已超过130亿元。复星国际同一天发布公告称,项目计划将于2016年竣工。复星表示,本次收购的完成,将有利于该项目的如期对外开放和未来的运营管理。

  事实上,SOHO单方面宣布将以人民币84.93亿元的价格将自身持有的50%股权出售给复星,这样“服软”的行为在业内人士的眼中有着更深的意味,结合日前SOHO中国CEO张欣提出的“不再投资海内外楼市”的宣言,SOHO似乎是在为存量资产增加而加速资金的回流。

  日前,张欣表示,目前海外主要城市的房产过于昂贵,暂时不会投资海外房地产,对在中国进一步投资土地也不感兴趣,转而选择持有现金。不过,张欣对目前海内外楼市的“冷眼”,在业内人士看来似乎过于激进。

论道网  易观研究院智库中心研究总监严跃进表示,作为企业来讲,还是应该看好房地产传统领域的投资,机会仍是存在的。绝大多数房企也还在热衷于楼市的投资,关键在于如何将现有资源有效整合起来。

论道网  SOHO中国发布的2015年度中期业绩显示,上半年实现营业额3.93亿元,同比下降92%,实现公司权益股东应占核心纯利7200万元,同比下降94%。SOHO中国称,期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”,从而导致物业销售收入下降所致。

  对于放弃外滩项目的主导权、停止海内外投资,业内人士认为,这是在给这场转型继续铺路,是加速资金回流的体现,原因在于向持有型租赁物业转型的过程中需要大量的资金作为储备支持。

  另外,SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元,此前2013年和2014年,他分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口SOHO,另外还出售了虹桥凌空SOHO一半的项目,套现83亿元。与此同时,2011年后,SOHO中国已经连续4年没有新增投资。

  这一系列举动曾引发外界对于SOHO中国学习李嘉诚撤资的传言,对此,潘石屹回应称,“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目,这个解释是错误的。我们在上海投资近500亿,占SOHO总量75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大 北京,达到两地平衡。 SOHO是北京上海最大写字楼开发商,拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”

  度过转型阵痛期?

论道网  当互联网思维席卷房地产行业时,万达、链家等巨型传统地产企业在忙着借助互联网去掉“地产”两个字,而另一个隔一段时间就去拜访互联网企业的房企掌舵人是潘石屹。对于善于营销、依靠卖房赚取高利润的SOHO中国,潘石屹这三年正默默地力争把它变成一个“全都像互联网企业”的房企。

  据证券日报报道,从2012年8月份宣布转型持有,到2015年初推出新产品SOHO 3Q进行第二次转型,潘石屹表示,“现在我的工作量是以前的5倍,新的东西难免比原来预计的速度要慢,碰到的困难也要比预计的多得多”。

  面对净利大幅下滑的质疑,“主要是前两年利润太高”,潘石屹坦然直言,“我觉得SOHO中国三年前决定转型还是对的,如果把物业几百亿元销售出去,最后的结果是,我们赚的钱一半给政府交税了,再拿剩下的钱去买望京、外滩这样的地块,根本买不了”。

论道网  事实上,2012年8月份,SOHO中国刚刚公布2012年中期业绩之后,潘石屹便宣布SOHO中国要转型持有所有项目,不再销售。彼时,对于潘石屹依靠销售起家却要做“包租公”的转型之举,质疑声四起。资本市场的反馈最为直接,潘石屹宣布持有以后的一个小时内,SOHO中国股价跌了8%。

  “当时,所有分析人员算完账认为,SOHO中国在2015年8月份这个点是度不过去的,如果不销售项目的话,它的负债率会大幅上升。”潘石屹回忆道,“我记得刚宣布完那个消息,香港的分析员跟媒体记者就追问,你们负债率到了2015年会上升的非常高, 你心理上觉得什么样的比例是一个安全比例? 其实那个时候中国绝大多数房地产公司的负债率都超过了70%,我就回答他们 50%左右 ,其实我(那时)心里也打鼓”。

论道网  三年之后,2015年8月份,SOHO中国中期业绩首次出现了物业销售额零录入,伴随而来的是利润的同比暴跌。但在潘石屹看来,尽管盈利水平大幅度下跌,但“我们这个点度过了”,其转型成功的底气是在净负债率降至25%的情况下,手持现金仍然接近100亿元。

  据SOHO中国2015年中期业绩公告显示,截至2015年6月30日,公司现金及银行存款总计约97.7亿元,总负债为199.34亿元,净债务占股东权益的比率约为25%。而潘石屹把负债率降下来的主要“法宝”是没拿地,另一个则是将凌空SOHO一半物业卖给了携程,携程一次性付款,致使负债率一下子就降下来15%左右。

论道网  此外,潘石屹认为,SOHO中国转型成功的另一个标志是安全地、平稳地持有了京沪两地100多万平方米最繁华的物业。不过,在物业扩张基本停滞的情况下,SOHO中国作为一家上市公司,如何保持租金收益、净利润的复合增长率,给投资者交满意考卷,或许这是潘石屹这两年思考转型发展最难突破的问题。

论道网  目前来看,潘石屹二次转型也是为了解决这个问题,正如他自己所说,战略转型与产品转型是结合在一起的。而潘石屹思考的结果是转型成互联网企业,靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q扩张提升业绩。

论道网  众所周知,SOHO 3Q既不是孵化器也不是商务中心,从空间上来说,可以是一张办公桌,一间房;从时间上来说,可以租7天,也可以租两个月,只要带着手机和电脑来即可办公。实际上,这也是潘石屹借助共享经济兴起而寄予厚望的结合战略转型而滋生的转型产品。

  “到2015年年底,我们将有11000个SOHO 3Q座位,到2017年,SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位,其中的非SOHO中国物业不排除与开发商合作、返租SOHO中国业主的房子等方式。”潘石屹表示,到今年年底,SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。

  值得注意的是,有业内人士曾表示,与把大空间分割成小的办公空间短租而言,整租的收益会更高。另外,由于短租的不稳定性,出租率可能难以控制,这对盈利将造成影响。

论道网  对此,潘石屹解释道,SOHO中国现在通过无底价竞拍模式出租SOHO 3Q两个月使用权,9月8日首次竞拍40个工位,总成交价22万元,其中望京SOHO四人间竞价高达3.78万元。“我觉得就按照今天成交价格租出去,比整层租出去的价格要高20%,反倒会提高利润”,“等规模大了,收益也将稳定”。

  按照潘石屹的计划,到2017年,SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。然而,要实现10万个座位的稳定出租,这或许比潘石屹当初卖房更难,因为SOHO中国过去服务小众客群,平均每个客户给其贡献的销售额超过5000万元,而现在网上竞拍一个工位是50元一次的加价比例,保守估计,一个工位一个月的租金可能都达不到2000元。按此计算,10万个座位需要的客户量将是不可计数的。

  一位熟悉众创空间市场的人士此前表示,相对于其他办公孵化的众创空间产品,SOHO中国个别项目中的SOHO 3Q与其客户有一定的重合度,定价也过高,部分创业者并不青睐。

  另据每日经济新闻报道,房地产开发企业从黄金时代已迈入白银时代。中原地产的统计数据显示,截至9月7日,公布半年报的房企合计138家,这138家房企中,库存总金额高达24747.7亿元。而这一数据在2014年同期为22024.96亿元,同比涨幅高达12%。

  这138家房企平均净利润率跌至9.1%,而在2014年房企的净利润率为10%,在2013年净利润高达11.97%。

  相比之下,选择持有物业往往都能带来高毛利。除了SOHO中国外,龙湖持有的商业物业的毛利也很高,截至今年6月底,投资性物业毛利率达到71%。这一毛利水平,显然是目前销售物业所难以比拟的。根据世茂房地产副主席许世坛的介绍,目前销售物业的行业平均毛利率水平只有20%-30%。

  业界并非没有看到持有型物业未来对提升公司收入和投资价值的帮助,部分企业早就开始了持有和开发并举的转型。以龙湖为例,截至今年6月底,已开业商场总建筑面积124.5万平方米。

  而根据龙湖首席执行官邵明晓的展望,未来龙湖地产的商业板块还有着更为宏大的图景:到2016年底,开业面积190万平方米,租金20亿元;到2017年底,开业面积达到250万平方米,租金接近30亿。毛利率则仍维持在70%左右的高水平。

 

(原文标题:《SOHO中国因何售卖外滩金融中心?》)

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